Imposto de Renda em FIIs: como declarar Fundos Imobiliários no IRPF

Como FIIs são tributados (visão geral)

A tributação de Fundos Imobiliários (FII) tem dois eixos completamente independentes, e é justamente essa separação que confunde quem está começando. De um lado estão os rendimentos mensais — os famosos "aluguéis" creditados pelo fundo —, que para a maioria dos cotistas pessoa física são isentos de IR. Do outro lado está o ganho de capital na venda de cotas, que é sempre tributado em 20%, sem isenção e sem piso, ao contrário do que acontece com ações no mercado à vista.

O resultado é uma combinação rara e atrativa: você pode receber renda mensal sem IR e, ao mesmo tempo, precisa controlar com cuidado cada venda de cota — porque qualquer lucro, mesmo de R$ 1, gera DARF a pagar até o último dia útil do mês seguinte. E para a Receita Federal não importa em qual corretora a cota está custodiada: o preço médio é global.

Rendimentos mensais: por que são isentos

O artigo 3º da Lei nº 11.033/2004 isenta de IR os rendimentos distribuídos pelos FIIs ao cotista pessoa física, desde que três requisitos cumulativos sejam atendidos:

1. O FII deve ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.
2. O fundo precisa ter, no mínimo, 50 cotistas.
3. O cotista pessoa física não pode ser titular de 10% ou mais das cotas emitidas pelo fundo (nem receber rendimentos correspondentes a 10% ou mais do total distribuído).

Se qualquer um dos requisitos falhar — por exemplo, um FII fechado de poucos cotistas, ou um investidor concentrado —, o rendimento mensal deixa de ser isento e passa a ser tributado a 20% retidos na fonte, sem direito a compensar nada depois.

Na declaração, os rendimentos isentos vão na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no item específico "Rendimentos Distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário e pelos Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais". Você informa o CNPJ do fundo, o nome do administrador (fonte pagadora) e o valor total recebido no ano. Esse valor sai direto do Informe de Rendimentos enviado pelo administrador.

Ganho de capital na venda: sempre 20%

Quando você vende cotas de FII com lucro, esse ganho de capital é tributado a 20% sobre o lucro líquido mensal, independente do valor total vendido. A apuração é feita mês a mês, somando todas as operações de venda de FII naquele mês.

A fórmula é simples:

Lucro líquido = (preço de venda × quantidade) − (preço médio × quantidade) − (corretagem + emolumentos + taxas)

Exemplo: você comprou 100 cotas de HGLG11 a R$ 160 (custo R$ 16.000 + R$ 20 de taxas = R$ 16.020, preço médio R$ 160,20). Meses depois, vende 50 cotas a R$ 180, com R$ 10 de custos. A apuração:

• Receita da venda: 50 × R$ 180 = R$ 9.000
• Custo proporcional: 50 × R$ 160,20 = R$ 8.010
• Taxas da venda: R$ 10
• Lucro líquido: R$ 9.000 − R$ 8.010 − R$ 10 = R$ 980
• IR devido: 20% × R$ 980 = R$ 196

Se no mesmo mês você também vendeu outro FII com prejuízo de R$ 300, o lucro líquido cai para R$ 680 e o IR para R$ 136. A compensação dentro do próprio mês é automática.

DARF de FII: quando pagar e como calcular

O imposto sobre ganho de capital em FII não é retido pela corretora — é responsabilidade do investidor pessoa física apurar e recolher. Você emite um DARF com:

• Código de receita: 6015 (IRPF — Ganhos Líquidos em Operações em Bolsa)
• Período de apuração: último dia do mês em que houve o lucro
• Vencimento: último dia útil do mês seguinte
• Valor principal: 20% do lucro líquido do mês, abatido o IRRF de 0,005% retido na fonte pela B3 (o "dedo-duro")

O IRRF de 0,005% é simbólico, mas existe justamente para a Receita cruzar com sua declaração. Ele é compensável com o IR devido — se o valor retido for maior que o IR do mês (caso raro, em vendas muito grandes com pouco lucro), o saldo vira crédito para meses futuros do mesmo ano. Pago em atraso, o DARF é acrescido de multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) e juros Selic.

Onde lançar cada coisa na declaração

Atenção a um detalhe: em Bens e Direitos, você declara o custo de aquisição total das cotas em 31/12 — quanto você pagou por elas, incluindo taxas — e não o valor de mercado. Se o FII subiu durante o ano, isso aparece como rendimento só quando você vender.

Compensação de prejuízos

Prejuízos em FII têm regras bem específicas — e mais restritivas do que as de ações:

• Só compensa com FII: prejuízo em FII só abate lucro futuro em FII. Não compensa com ações, opções, futuros, ETFs nem day trade.
• Sem prazo de validade: o prejuízo fica "guardado" indefinidamente, até ser totalmente compensado.
• Precisa estar declarado: só vale o prejuízo que aparece nas declarações dos exercícios anteriores. Prejuízo "esquecido" não pode ser usado retroativamente — daí a importância de declarar mês a mês corretamente.
• Aplica-se dentro do mês e entre meses: primeiro o prejuízo abate lucro do mesmo mês; o saldo restante vai para os meses seguintes.

Exemplo: em fevereiro você teve R$ 2.000 de prejuízo. Em março, lucrou R$ 1.500. Em abril, lucrou R$ 3.000. Resultado: fevereiro = 0 IR (prejuízo); março = 0 IR (lucro de R$ 1.500 abatido pelo prejuízo; saldo de prejuízo = R$ 500); abril = IR sobre R$ 2.500 (R$ 3.000 − R$ 500 de prejuízo remanescente) = R$ 500.

FIAGRO: mesma regra dos FIIs?

Os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (FIAGRO) seguem essencialmente a mesma lógica tributária dos FIIs: rendimentos mensais isentos (com os mesmos 3 requisitos) e ganho de capital de 20% sobre o lucro em vendas. A única diferença prática para o investidor é o código em Bens e Direitos: 74, em vez de 73.

Os DARFs continuam sendo código 6015, e a compensação de prejuízos é livre entre FII e FIAGRO — ou seja, prejuízo num FIAGRO compensa lucro num FII e vice-versa, já que ambos estão no mesmo regime de "operações em FII" para fins de Receita Federal.

FII vs. Ações: por que a tributação é tão diferente

Bonificações e amortizações: o que muda no custo médio

Dois eventos comuns em FIIs alteram a base de cálculo sem envolver compra ou venda:

• Bonificação em cotas: o fundo emite cotas novas e distribui de graça aos cotistas atuais (na proporção do que cada um tem). Não há tributação no recebimento — o custo total continua o mesmo, mas dividido por mais cotas, então o preço médio cai proporcionalmente.
• Amortização de cotas: o fundo devolve parte do capital aos cotistas. Não é rendimento e não é tributado na hora; o valor recebido reduz o custo de aquisição das cotas remanescentes, podendo até zerá-lo. Se zerar e ainda houver amortização futura, o excedente vira ganho de capital tributado a 20%.

Quem não controla esses eventos acaba pagando mais imposto do que deveria — ou menos, o que pode cair na malha fina. Sistemas de consolidação aplicam os eventos automaticamente com base no histórico oficial da B3. Ver guia de consolidação.

Perguntas frequentes